ニュースカテゴリ: 不動産コラム

空き家を所有されている方で、家を売却したいけど荷物がそのままになっているので売りには出せないとの相談を多く受けます。整理するつもりだが、なかなか時間が無くそのまま時間だけが過ぎてしまっている。このような方は多いのではないでしょうか

結論から申し上げると荷物はそのままでも売却可能です。中古住宅は必ず何もない状態で売りに出さないといけない決まりはありません。しかし買主様側から見れば少しでもきれいな方が購入意欲は上がります。

このように、残置物に対する考え方は売主様側と買主様側で乖離があるように思います。ここで売主様にお伝えするのですが、買主様の立場になって考えていただきたいとご提案しています。

好印象で物件購入希望者へアプローチするための方法（数字が大きくなるとアピール力が弱まります）

①リフォームをしてあり、ハウスクリーニングもされた見た目にもきれいで清潔感がある物件

②リフォームはされていないが荷物は無くハウスクリーニングがされていて清潔感がある

③リフォームもハウスクリーニングもされていないが残置物はなく住んでいた人の生活感は感じられない

④残置物があるが整理整頓されていて住んでいた人の生活感が少し感じられる

⑤残置物があり、荷物も整理されることが無く清潔感がまるで感じられない

買主様が物件を内覧して⑤のような状態だとせっかく建物が良い物件でもその価値は感じてもらえません。その建物の良さを感じてもらえるようにするには、出来るだけ荷物は無く、掃除されていた方が建物本来の価値を伝えることが出来ます。

買主様から見て残しておいても問題が無いものもあります。あまりに古いものは取り外した方が良いと思いますが、設置が面倒なものはそのまま使えるようなら使いたい（エアコンや照明、玄関収納など）と買主様側から言われることも多くあります。

＜荷物がそのままでどうしたらよいか迷われている所有者様へ＞

空き家所有者からのご相談で残置物をどうしたらよいか聞かれることは本当に多くあります。空き家を売却することになった時に、リサイクルショップの方に来てもらい、残置物のなかから価値があるものを買い取ってもらうようお手伝いもしています。まずはご相談いただければ現地を見させていただき、より良い方法をご提案させていただきます。まずはお気軽にご相談下さい。

　空き家所有者様から「ご近所迷惑になるので年に数回、所有している空家の敷地内の草刈をしているが、大変で困っている」というお声をよく聞きます。空き家所有者の中には遠方に住んでいる方も多く、何回も草刈には行けないというお声も多いです。そこで、その困ったにお応えするために草刈サービスを開始しました。100㎡まで15,000円～、101㎡～300㎡まで35,000円～、300㎡以上は都度お見積りとなります。その他、樹木の剪定、伐採、防草シート施工等を行っておりますのでお気軽にお問合せ下さい。

空き家を所有されている方からのお悩みを聞き、今までに数百件のご相談をお受けしてきました。今後所有されている空き家をどうしていったらよいかを一緒になって考えていきます。ご相談は無料となっていますので、お気軽にご連絡下さい。

 現在、ご相談を多く受ける中で、リースバックについても聞かれることが多くなりました。リースバックとは、ご相談者が所有されている家を専門会社が買取して、代金をご相談者へ一括でお支払いをし、ご相談者が売却した家に家賃を払いながらそのまま住み続けることが出来る仕組みのことをいいます。まとまったお金が必要、老後の生活費が必要等、住んでいる家を売却してまとまったお金を取得することが出来ます。その後その家を買い戻すことも可能です。

お子さんがいない方、すでにお子さんは別の場所に家を所有していて、特に現在住んでいる住宅を相続させる必要はない場合等、このリースバックを利用する方が増えています。

空き家相談（無料）　

空き家のこと一度相談してみませんか？

空き家となった理由として多いのが

「親が亡くなり空き家になった家を相続した」

「親が施設に入り空き家になった」

空き家になってそのままにしている理由で多いのが

「建屋の中に荷物が残っているが片付ける時間がない」

「活用したいがまずどこに相談したらよいかわからない」

などです。＊最近は県外の空き家所有者様からのご相談が増えています。遠方なのでなかなか現地にいけなかったとのご相談で、結果的には現地（静岡県）には1回も来ていただくことなく、お手紙やメール等でご連絡させていただき、売却や賃貸などの契約に至りました。

全国空き家相談士協会の「空き家相談士」として数多くの空き家相談を受けてきました。

空き家に関する様々な御相談（空き家の管理・活用、処分・相続、住み替えや税制等）にご納得いく解決方法をご提案いたします。

REVA不動産は藤枝市の「空き家ゼロにサポーター」のメンバーです

空き家についてお聞きしたいことがあればお気軽にお問合せ下さい

相談料無料、秘密厳守いたします

お家を売却したらいくら手元に残るの？

家や土地を売却する際は売却費用がかかるので「販売金額=収入」になるわけではありません。

家や土地を売却して手元に残るお金の計算方法は

売買金額－諸費用＝手取り金額

となります。

では、家や土地を売却したときにかかる諸費用はどのようなものがあるのかみていきます

諸費用

①　仲介手数料

②　印紙税

は必ず発生する費用となります。

条件等により発生する費用として

③　測量費用・・・土地の境界が曖昧な場合等

④　登記変更費用・・・相続が発生したが登記簿名義が被相続人のままになっている、登記簿上の住所と現住所が違う場合等

⑤　抵当権抹消費用・・・家や土地に抵当権が設定されている場合の抹消費用（金融機関へのローン抹消費用含む

⑥　建屋解体費用・・・古屋があり、その建屋を解体して更地にして引き渡す条件の場合

⑦　滅失登記費用・・・古屋を解体したときに建物の除去を法務局へ申請する費用

⑧　譲渡所得税・・・売却して利益が出た場合、所得税と住民税がかかります

（その他条件等により上記以外の費用が発生することがあります）

それぞれの費用を確認していきましょう

＜仲介手数料＞

仲介手数料とは売却が成立した場合に不動産会社に支払う手数料です。

不動産会社が受け取れる上限額

・売買代金が400万円以下の場合・・・18万円＋消費税

・売買代金が400万円を超える場合・・・売買代金×3％＋6万円＋消費税

例）売買代金が1000万円の場合

1000万円×3％＋6万円×1.1＝39万6000円（消費税込み）

＜印紙税＞

売買契約書に貼付する印紙代が必要となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本則税率　 　軽減税率

    （令和6年3月末まで）

・100万円を超え～500万円以下のもの　　　　　　2,000円　   1,000円

・500万円を超え～1000万円以下のもの　　　  　10,000円　   5,000円

・1000万円を超え～5000万円以下のもの　　　　20,000円    10,000円

・5000万円を超え～1億円以下のもの　　　　　   60,000円    30,000円　

・1億円を超え～5億円以下のもの　　　　　　　 100,000円　 60,000円

（売主と買主、それぞれの契約書に印紙を貼付しますが、売主分の契約書を買主のコピーで代用する場合には費用負担の取り決めを行う場合があります。）

＜測量費用＞

土地の測量は必須事項ではありませんが、土地の境界が不明な場合、後々境界でトラブルになることを避ける為、確定測量を実施し境界確認書や確定測量図を買主に交付することが必要になります。

・費用は土地面積によって異なりますが、一般住宅なら40万円～80万円程度となります。

＜登記変更費用＞

相続が発生したが登記簿名義が被相続人のままになっている、売主の登記簿上の住所と現住所が違う場合などは現所有者への登記変更が必要になります。

・登記簿が被相続人のままになっている・・・司法書士に所有権移転登記の依頼をすることが多く、遺産分割協議書を作成するなど、依頼内容にも異なりますが、税金と合わせて10万円～20万円程度かかります。他にも売主の登記簿上の住所と現住所が違う場合などは現住所への変更登記が必要になり、数万円程度費用がかかります。

＜抵当権抹消費用＞

売却予定の土地、建物に抵当権が設定されているとき・・・抵当権が設定されている物件をそのまま買主へ引き渡すことはまずありませんので、抵当権者へ連絡を入れ、司法書士へ抵当権抹消の依頼をする必要があります。費用は１～２万円程度で、合わせて抵当権者が金融機関の場合、ローン返済手数料が数万円かかります。

＜建屋解体費用＞

土地の売却時に古屋があり、土地の引き渡し条件として建屋を解体して更地渡しとした場合には建屋の解体費用を売主側で負担します。

建屋の構造、大きさ、階数、周辺環境、建屋内の残置物等により金額は変わってきますが、一般住宅解体の目安として下記の金額がかかります

・建屋内残置物・・・10万円～50万円程度

・建屋解体費・・・100万円～300万円程度

＜滅失登記費用＞

上記の建物を解体した場合・・・建物登記されている場合がほとんどなので、解体後１か月以内に法務局に建物の滅失登記を届け出る必要があります。土地家屋調査士に依頼した場合３万円～５万円程度費用がかかりますが、ご自身で届け出をする場合も多くあります。

＜譲渡所得税＞

家と土地を売却した金額が家と土地の購入金額＋売却時の諸経費よりも高い金額で売れ利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する書所得税と住民税の納税が必要です。

譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、５年を超える場合は長期譲渡所得となり、下記の税率分を納税します。

所得期間　　　　譲渡所得税　　住民税　　　 合計

５年以下　　　　30.63％　　　　9％　　　　39.63％

５年超え　　　　15.315％　　 　5％            20.315%

*所得税には復興特別税が含まれています

譲渡所得税には特別控除などがあり、マイホームを売却したときの3000万円控除、未利用土地100万円控除、空き家の発生を抑制するための特例措置3000万円控除などがあり、適用要件の確認が必要となります。（詳細は最寄りの税務署へお問合せ下さい）

他にも物件により費用が発生する場合があります。

㈱REVA不動産では査定（評価額）をお出しするときにはこのような諸費用の概算も提示し、売却によって最終的な手残り金額（概算）を合わせてご提示させていただいております。

2. 売却の流れ

不動産売却という一大事は一生に何度も経験する人は少ないと思います。そのため、いざ不動産を売却したいと思った時、なにから始めればよいのか分からない人も多いのではないでしょうか。

不動産売却の流れは大きく7つにわけることが出来ます。

①情報収集して依頼する不動産会社を決める

②査定（評価額）を出してもらう

③金額に納得したら媒介契約を結ぶ

④購入希望者を探す

⑤売買契約を結ぶ

⑥引き渡しの準備

⑦残代金の決済、物件の引き渡し

それでは詳しくみていきましょう。

＜情報収集して依頼する不動産会社を決める＞

所有している不動産が一体どれくらいの価値があるのか気になるところだと思います。その為査定（評価）を依頼する不動産会社を決めなくてはいけません。

まずは売却を考えている不動産がある地元の不動産会社をおすすめします。理由として不動産はいろいろな制限があるのでその地域の情報をよく知っている業者を選ぶ必要があるからです。2番目に宣伝に力を入れている不動産会社を選ぶ必要があります。なるべく多くの媒体を通じて購入希望者にその物件情報を知ってもらうことが重要だからです。購入希望者はネットで物件を探すことが多いので、ネットでの物件情報公開は必須といえます。

＜査定（評価額）を出してもらう＞

不動産会社を決めたら売却を考えている不動産の査定（評価）依頼をします。この時、評価の出し方ですが、机上査定（実際に物件を見ずに情報だけで評価）と訪問査定（実際に物件を見て評価）があります。机上査定では後になって査定金額が変わることもあるので訪問査定をおすすめします。訪問して物件を確認し、数日後、査定金額（評価額）のご説明を受けることになります。ここで重要なのはその査定（評価）にきちんとした整合性があるのかがポイントとなります。土地では地目、広さ、接道状況などの他に地域特性、近隣の売買実績など、住宅では構造、築年数、間取りなどの他にリフォーム実績、近隣の住宅価格との比較など、なぜこの査定（評価）になったのか説明に納得がいく整合性があるかがポイントとなります。

＜金額等に納得したら媒介契約を結ぶ＞

金額、販売条件等を納得されたら販売活動の意思確認の為、媒介契約を結びます。契約の内容として売却活動方法、売り出し価格、仲介手数料の額などを決めます。この時点では費用は発生しません。物件の売買契約後の決済時（物件の引き渡し時）に仲介手数料が発生します。

＜購入希望者を探す＞

媒介契約を結んだ不動産業者はネットのポータルサイト、ホームページ、紙媒体の広告、現地看板などによって購入希望者様を探します。購入希望者の多くはネットで情報を探す方が多いのでネットでの情報公開は必須となります。一般の方は入れない不動産業者のみが閲覧できるレインズというサイトもあります。いろいろな媒体を使い、購入希望者様からの問い合わせに対応し、購入希望者様の現地案内・内覧、条件等の聞き取り・すり合わせなどを行い、購入希望の意思確認を行います。

＜売買契約を結ぶ＞

購入希望者様と売主様の価格等の条件がまとまれば売買契約にすすみます。不動産業者が契約日の調整をして一般的には買主様、売主様に指定場所に来ていただき、物件告知書、重要事項説明書、契約書の順に説明していき、内容について双方が合意出来たらそれぞれの書類に署名押印していただきます。この時、手付金を買主様から売主様に渡し、後日決済日に残りの金額を買主様が支払うと同時に物件の引き渡しを行う予定となります。

＜引き渡しの準備＞

売買契約締結後物件の引き渡しの準備を行います。売主様側は、家の売買であれば残置物の片づけ、居住していれば引っ越しなど、土地の売買であれば、古い家があり更地渡しの場合には家の解体作業など、他に条件によっては確定測量作業などを行います。買主様側は不動産取得のためにローンを利用する場合には金融機関に融資の本申し込みを行います。その間に不動産会社が決済の段取りを行い、司法書士と所有権移転について打ち合わせを行います。

＜残代金の決済、物件の引き渡し＞多くは金融機関で決済を行います。その時、司法書士が立ち合い、

買主様が契約時に支払った手付金を差し引いた物件残代金と固定資産税の清算金を売主様に支払い、司法書士が同じ日に所有権移転を行うことで物件の引き渡しが行われます。

以上が大まかな売買の流れになりますが、物件や状況によって内容が変わることも多く、不動産業者がこの一連の流れをスムーズに行うことが求められます。
売買実績の多い㈱REVA不動産なら安心して売買をお任せください。

空き家の売却を考えている方へ

空き家の売却相談を多く受けますが、皆さんなるべく高く売却したいとの要望を受けます。出来る限りご要望にお応えできるように売却依頼を受けた場合には全力で販売します。しかし、売却するタイミングで手残り額が大きく変わってしまうので、高く売れたとしても多額の税金や経費がかかり、手残りが少なくなってしまうことが多くあります。そこでなるべく高く売りたい=手残りを多くしたいというご要望に応えるために必要なことがあります。

なるべく早く売却する

単純ですが、このことが手残り金額を多くすることに対して非常に重要になります。

早く売却することで受けられるメリットを見ていきましょう！

＜空き家の発生を抑制するための特例措置＞

空き家を売却して所得を得ると譲渡所得税がかかります。
売却金額から経費を差し引いた金額に対して最低でも20.315％の税金がかかります。（長期譲渡）

物件売却金額1200万円、経費が200万円かかった場合

1200万（物件価格）－200万（経費）＝1000万円（譲渡所得）
1000万（譲渡所得）－203.15万（長期譲渡所得税　20.315％）＝796.85万

このように税金が負担となり手残りが大幅に減ってしまいます。
先程もう押し上げました「なるべく早く売却する」ことでこの税金の負担を軽減できる可能性があります。

空き家の発生を抑制するための特例措置は空き家となった被相続人の昭和56年5月31日以前に建築された住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム又は建屋解体後に譲渡した場合、譲渡所得の金額から3000万円を特別控除するというものです。この適用を受けるには相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであることとなっていますので、販売期間も考慮すると早く売却を決断したほうが手残りは多くなる可能性が高くなります。

不動産は相場があり、極端に高い金額で取引されるのは稀です。よって物件を高く売ることも大事ですが、税金の控除が受けられれば活用し、建屋の解体に県や市から補助金が出ればそれを活用することで手残り額を大幅に増やすことが可能になります。そして所有しているだけで負担しなければならない固定資産税からも解放されることになります。

今後空き家が増えていくことは間違いありません。空き家が増えれば流通する中古住宅や土地が多くなります。不動産の価格は相場で決まるので、不動産が多く流通すれば相場が下がる可能性は高まります。よって税制面からも相場からも最終的に不動産を手放すなら早めの方が良いと判断しています。

空き家相談（無料）

空き家のこと一度相談してみませんか？

空き家となった理由として多いのが
「親が亡くなり空き家になった家を相続した」
「親が施設に入り空き家になった」

空き家になってそのままにしている理由で多いのが
「建屋の中に荷物が残っているが片付ける時間がない」
「活用したいがまずどこに相談したらよいかわからない」
などです。

＊最近は県外の空き家所有者様からのご相談が増えています。遠方なのでなかなか現地にいけなかったとのご相談で、結果的には現地（静岡県）には1回も来ていただくことなく、お手紙やメール等でご連絡させていただき、売却や賃貸などの契約に至りました。

全国空き家相談士協会の「空き家相談士」として数多くの空き家相談を受けてきました。
空き家に関する様々な御相談（空き家の管理・活用、処分・相続、住み替えや税制等）にご納得いく解決方法をご提案いたします。